Memilih Investasi Rumah Landed (Tapak) atau Rusun (Apartemen)

Salam sejahtera bagi anda para pembaca blog ini. Mulai saat ini, blog feichangzhidao akan mulai membahas beberapa kategori baru yaitu permasalahan seputar properti, dan pada kesempatan kali ini saya akan membahas beberapa perbedaan antara Rumah Landed (Rumah Tapak) dan Rumah Susun (Apartment).

Banyak dari masyarakat awam masih asing dengan berbagai istilah dalam prosedur dan kepemilikan apartemen. Contoh saja, perbedaan paling mendasar antara rumah dan apartemen adalah posisi properti tersebut, dimana jika anda memiliki rumah maka anda akan memiliki hak langsung atas tanah dan bangunan sedangkan Apartemen anda hanya memiliki hak terbatas baik bangunan maupun tanah.

Untuk lebih lengkapnya simak ulasan berikut.

1. Kepemilikan Properti

Rumah Tapak

Dalam rumah tapak anda pasti sudah tidak asing dengan sebutan SHM (Surat Hak Milik atau Sertifikat/Sertipikat Hak Milik) dan HGB (Hak Guna Bangunan). Pada umumnya, apabila anda memiliki properti berupa Rumah Tapak, anda memiliki SHM sebagai bukti kepemilikan.

Namun, tahukah anda apabila anda membeli properti dari developer yang berstatus PT (Perseroan atau Perusahaan) seperti Agung Podomoro, Citraland, Intiland, atau pengembang lain maka anda tidak langsung mendapatkan SHM?

Contoh Rumah Tapak Ready Baru

Hal ini dikarenakan peraturan pemerintah yang melarang perusahaan memiliki tanah dengan status SHM, namun perusahaan boleh memegang tanah dengan status HGB dengan masa berlaku sekitar 20 sampai dengan 30 tahun dan bisa diperpanjang dengan biaya tertentu yang dihitung berdasarkan NJOP

Maka, sebelum anda membeli sebuah properti rumah tapak, pastikan anda tanyakan apakah anda akan terima SHM atau terima HGB dan anda harus upgrade sendiri (dengan biaya sendiri tentunya). Jika harus upgrade, maka tanyakan rekanan notaris mana yang ditunjuk oleh developer agar anda tidak bingung nantinya

Apartemen

Apartemen memiliki sistem kepemilikan yang sedikit lebih rumit daripada Rumah Tapak. Pasalnya Apartemen pasti dibangun oleh perusahaan pengembang properti dan artinya secara otomatis tanah yang digunakan untuk membangun tidak mungkin bisa berstatus SHM.

Namun, bukan berarti anda tidak memiliki hak kepemilikan yang sah dengan apartemen yang sudah anda beli. Sebagaimana sudah diatur dalam Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. (UU Rumah Susun) dan Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (PP Rumah Susun), maka anda berhak mendapatkan surat kepemilikan yang berupa Strata Title.

Strata Title sendiri menitik beratkan pada hak bersama atas tanah dan bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut. Pengertian simpelnya, adalah anda hanya memiliki hak atas unit yang anda beli sedangkan fasilitas bersama seperti Koridor, Kolam Renang, Mall, ataupun segala hal yang di luar unit anda, maka itu akan menjadi milik bersama.

Status dan masa berlaku surat strata title mengikuti pada sertifikat induk (HGB Developer) yang bilamana sudah habis masa berlakunya maka perlu diperpanjang (Selama anda tidak membeli properti di atas HPL atau Hak Pengelolaan Lahan), dan biayanya dihitung dari NJOP setiap dari strata title tersebut.

2. Masa Pembangunan

Ini Berlaku apabila anda membeli properti secara inden, dan masa pembangunan pasti akan berakibat pada panjangnya tenor masa cicilan baik itu cicilan DP maupun cara bayar cash bertahap. Berikut perbedaannya :

Rumah

Pada umumnya, masa pembangunan Rumah tidak teralu lama, namun tergantung juga dengan bagaimana kesiapan developer dalam melakukan pembangunan. Ada yang paling cepat 6 bulan dan ada juga yang lama sampai 5 tahun.

Biasanya perbedaan mendasar adalah siap tidaknya infrastruktur dalam perumahan tersebut. Apabila kondisi tanah sudah siap bangun dan infrastruktur jalan maupun instalasi listrik air sudah selesai, maka biasanya hannya perlu waktu 1 tahun (atau bahkan kurang) untuk rumah tersebut selesai.

Jarang ada kasus yang luar biasa dalam proses pembangunan rumah, selama tidak ada konflik dalam pengembang maupun tunggakan pembayaran.

Apartemen

Biasanya, dalam menunggu pembangunan apartemen bisa dikatakan agak ngeri ngeri sedap (apalagi jika pengembang tergolong baru). Pembangunan apartemen biasanya memerlukan waktu 2 sampai dengan 5 tahun tergantung dari tinggi dan besarnya pengembangan komplek apartemen tersebut.

Pembangunan Superblock di Surabaya

Dalam pembangunan gedung apartemen, yang paling lama adalah saat melakukan pengerjaan pondasi. Dalam beberapa kasus, saat pondasi dalam tahap pengerjaan kadangkala diperlukan penghitungan ulang (Contoh pembangunan 88 Avenue Surabaya di mana pihak arsitek meminta penghitungan ulang untuk kekuatan pondasi dan sistem tahan gempanya) dan ini memerlukan waktu yang tidak sedikit.

Ada pula kasus di mana desain harus diganti. Jika hari ini anda melihat render desain suatu project apartemen, maka belum tentu desain tersebut yang akan digunakan. Ada beberapa faktor yang mempengaruhi, seperti respon pasar, keadaan lapangan saat pembangunan, intervensi dari organisasi atau peraturan, dan lain-lain.

Namun, imbas dari pembangunan yang memakan waktu panjang inilah anda bisa melakukan cara bayar yang super ringan. Anda bisa mendapatkan cicilan hingga 5 tahun atau bahkan 8 tahun! Atau setara dengan 60 kali dan 100 kali bayar, dan tentunya ada penyesuaian harga jika dibandingkan dengan tunai sekali bayar.

Dan teori dasar dari investasi apartemen adalah beli pada saat belum ada pembangunan karena harga masih perdana dan peluang kenaikan harga masih sangat besar.

3. Split Sertifikat

Rumah

Splitzing sertifikat untuk rumah biasanya sudah dilakukan bahkan sebelum pembangunan dimulai, karena kavlingnya sudah diketahui. Proses splitzing untuk sertifikat rumah jauh lebih simpel dari pada apartemen karena sudah terukur sejak awal dan tidak akan berubah.

Desain Rumah

Jika anda membeli rumah dengan sertifikat yang sudah split da bangunan yang sudah siap, maka anda bebas memilih bank untuk rekanan kredit tanpa melihat apakah bank tersebut bekerja sama atau tidak (ada baiknya anda melakukan pengecekan dulu dengan menanyakan marketing yang handle)

Apartemen

Split Serifikat apartemen umumnya membutuhkan waktu minimal 5 tahun setelah bangunan telah jadi. Mengapa? Karena dibutuhkan fisik yang telah siap terlebih dahulu (Ingat bahwa desain apartemen dapat berubah). Jumlah unit yang banyak serta konsep apartemen yang cukup kompleks mengakibatkan proses splitzing jauh lebih lama dibandingkan properti landed.

Proses Split yang lama ini lah maka anda tidak bisa mengambil kredit di luar bank yang bekerja sama dengan developer, bahkan jika anda membeli di pasar sekunder sekalipun. Maka dari itu sebelum anda membeli apartemen, pastikan budget benar benar cukup dikarenakan tidak semua apartemen bisa dijadikan jaminan untuk kredit karena proses splitzing yang belum selesai.

4. ROI (Return On Investment)

Rumah

Untuk rumah tapak, umumnya harga tanah yang akan terus bergerak naik (Bergantung pada kondisi pengembangannya). Pada beberapa kasus, harga tanah bisa melonjak dalam kurun waktu yang sangat singkat. Pastikan anda memilih proyek investasi yang sedang berkembang pesat, sehingga anda bisa menikmati return yang optimal.

Apartemen

Untuk apartemen, biasanya para pemilik lebih mengandalkan nilai sewanya (pada beberapa apartemen dengan lokasi yang sangat strategis, memiliki nilai sewa bahkan sampai 12% per tahun), meskipun masih bisa mengandalkan kenaikan harga tanah (peluangnya tidak sebesar rumah karena apartemen biasa dibangun di lokasi yang sudah mature)

Mungkin itu yang bisa anda jadikan pertimbangan untuk investasi apartemen atau rumah landed. Jangan lupa untuk selalu melakukan perawatan terhadap unit properti yang anda miliki agar jika sewaktu waktu akan dijual kembali, bisa memberikan kesan pertama yang baik.

Untuk inkuiri lengkap soal properti bisa menghubungi saya secara pribadi melalui Instagram @dwinandhalegawa. Sekian dan sampai jumpa.